文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售(shòu)制了。 1月17日(rì)召(zhào)开的全国(guó)住(zhù)房和城(chéng)乡(xiāng)建(jiàn)设工作(zuò)会议提出“有条件的(de)可以进行现房销售”，不(bù)足(zú)一个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东(dōng)等地明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房(fáng)预售制(zhì)了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的不公平(píng)。以(yǐ)后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力(lì)的(de)别建了，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是房地(dì)产从大开发时代步入高质量发(fā)展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最(zuì)大(dà)保护。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之计，现在全国(guó)套(tào)户比超过1，从大(dà)开发进(jìn)入存量时代，对购房民(mín)众不公平(píng)的预(yù)售制已经过(guò)时了，该取(qǔ)消(xiāo)了(le)，改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)。以后一手交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然二(èr)次房改(gǎi)是个技术活(huó)，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制，长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人(rén)地(dì)挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和房地(dì)产税(shuì)。如果按照经济规(guī)律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平(píng)稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过(guò)这道关，解好(hǎo)这道世界难(nán)题(tí)。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单(dān)方(fāng)面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付的风险。从个人层面(miàn)看，预售(shòu)制对购房(fáng)者非常(cháng)不公平，比如(rú)，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间(jiān)，购(gòu)房(fáng)者不(bù)仅承担银行利息(xī)，还(hái)要承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不(bù)能交房的(de)风险(xiǎn)。从行业层(céng)面看，预售制助推部(bù)分房企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等(děng)系列风险(xiǎn)。取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，这样(yàng)有助于落实中央房住不(bù)炒精神、有(yǒu)助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制(zhì)度(dù)怎么来的(de)？国外什么情况？简单科普一下(xià)：商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售最(zuì)早(zǎo)源于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房预售(shòu)制(zhì)度。其实(shí)，当前世界不少国家存在预售制(zhì)。但(dàn)是，重点来了(le)！发达国家一般(bān)有严(yán)格的(de)监管保障措施，开发商在项(xiàng)目(mù)获得政(zhèng)府批准(zhǔn)后(hòu)才(cái)可以开始销售(shòu)，买家在购买期房(fáng)后并非像(xiàng)中国一样(yàng)在支付完首付款(kuǎn)后(hòu)从银行一(yī)次(cì)性贷款支(zhī)付剩余全(quán)部房款，而是(shì)根(gēn)据(jù)开发(fā)商工程进(jìn)度在完全交(jiāo)房前进行分期支(zhī)付。所以(yǐ)，预售制度是(shì)需要严格的(de)资金监管(guǎn)、分期(qī)支付以及违约处(chù)罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触(chù)发风险，对(duì)购(gòu)房(fáng)民(mín)众不公平，所以不如借(jiè)机取(qǔ)消(xiāo)预售制度，以后改为(wèi)现房销售(shòu)。客观(guān)讲预售(shòu)制度(dù)有(yǒu)一(yī)定历(lì)史阶段性(xìng)，现在中(zhōng)国(guó)住房进入存量时(shí)代(dài)，取消(xiāo)预售(shòu)制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓(xìng)和(hé)社会，当然这需要配套房(fáng)企债务重组、复(fù)工(gōng)保交楼、恢(huī)复市(shì)场(chǎng)信心和房地(dì)产长效机制(zhì)。这是个技术活，只要坚持(chí)市场化改革，中(zhōng)国一定(dìng)能化解(jiě)这个(gè)难题，让房地产(chǎn)回归实体经济和居住(zhù)属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商将拼的(de)不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最实质的(de)保障，这(zhè)样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。所(suǒ)有(yǒu)商业的本质是向善(shàn)，是以客(kè)户为中心，房地产也(yě)不能例外，老百姓(xìng)买房子是天(tiān)大的(de)事(shì)，烂尾毁(huǐ)三(sān)代，好房幸福一(yī)家人。从这(zhè)个角度，取消(xiāo)预(yù)售制、实(shí)施(shī)现房销售(shòu)是实现老百姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行业企业(yè)健(jiàn)康发展的重大(dà)措施。在(zài)当前的情况(kuàng)下，取消预售(shòu)制要结(jié)合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通(tōng)金融(róng)支持当(dāng)期(qī)三好生、新(xīn)模式等(děng)综合施策。

　　作(zuò)者(zhě)十年前在国务院发展研究中心参与财税改革(gé)方案研究时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂(guà)钩(gōu)、金融稳定(dìng)、房(fáng)企杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进(jìn)程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的(de)风险确(què)实存在(zài)

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国香(xiāng)港，楼宇出租(zū)是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等(děng)问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世(shì)纪(jì)50年代，中国香港还未推(tuī)行公(gōng)共房屋制(zhì)度(dù)，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需(xū)求是(shì)相当(dāng)高，不过(guò)大多数居民(mín)的储蓄很少(shǎo)。当时楼(lóu)宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼(lóu)为(wèi)单位，需要雄厚的资(zī)金实力才(cái)能(néng)购买。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出(chū)租是(shì)中国香港(gǎng)地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题。针对这(zhè)一系列问题(tí)，不少地产商(shāng)开始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模式(shì)一经推行，购买(mǎi)楼宇的(de)市民数(shù)量有(yǒu)所增加(jiā)，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分(fēn)层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式(shì)引(yǐn)入房地产销售，霍英东(dōng)创造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信置(zhì)业有限公司(sī)，凭借(jiè)商业(yè)直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务(wù)的经(jīng)验，对于商(shāng)品流通、资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)有着独到的(de)见(jiàn)解，在努力寻求方(fāng)法加(jiā)快自身(shēn)资金(jīn)周转。当时其在(zài)购下(xià)九龙的一块地盘后(hò珠海一共几个区最繁华的是哪个街区，珠海几个区？哪个区好？u)，除(chú)了分层(céng)出售、还印发售楼说明书(shū)，上有文字详尽说明楼宇的地势环(huán)境、建(jiàn)筑(zhù)材(cái)料、分层价格、订购(gòu)方(fāng)法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点，即(jí)先收取买(mǎi)家的订金(jīn)，采用类(lèi)似租(zū)金的分(fēn)期(qī)付款形(xíng)式(shì)，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了(le)自(zì)己的房产(chǎn)。这种方式减轻(qīng)了民(mín)众购房的(de)资金压(yā)力，加(jiā)速了(le)房屋的建造和销售，也解决(jué)了制造商的资金问(wèn)题，降(jiàng)低投资风险，在(zài)当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式(shì)成为(wèi)当(dāng)时中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港房(fáng)地产市(shì)场的一(yī)大(dà)特色，纵观中(zhōng)国香港房地产市(shì)场的(de)改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式高(gāo)效率地(dì)解(jiě)决(jué)了核(hé)心的住(zhù)房供不应求的(de)问题，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花(huā)模式推动了中国香港楼(lóu)市几十年(nián)繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管(guǎn)部门(mén)不断完善、规范化(huà)，建立健全的监管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大(dà)角咀的一(yī)个楼盘因建(jiàn)筑(zhù)费用超支停工(gōng)，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后，中(zhōng)国香港管理(lǐ)部(bù)门提升了对于预(yù)售楼花制度的监管，即要(yào)求(qiú)开发商在预(yù)售前，确(què)保地价款已经全部支付，还要证明(míng)自身有资金等能(néng)力把项目完成，资金需放入(rù)律师所托管(guǎn)，支取时(shí)需(xū)律所和(hé)建筑师的核(hé)准(zhǔn)。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中国香港(gǎng)要求律师行在银行(xíng)开设(shè)的信托账户(hù)（监管账户）、开发商操作等采取全透(tòu)明(míng)化(huà)机制，且银行的责(zé)任(rèn)上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需自(zì)身推动项(xiàng)目完工。随着监管(guǎn)体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年(nián)代(dài)，中国内(nèi)地面临住(zhù)房(fáng)需求大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内(nèi)地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前期发展工业化的(de)进(jìn)程大于城市(shì)化进程，唯有(yǒu)解决(jué)住(zhù)房基础等(děng)城(chéng)市化配(pèi)套问题，才能进一步推进城市化(huà)。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配(pèi)，以(yǐ)租(zū)养房”的福利分房制度，住房市场发展起(qǐ)步(bù)较(jiào)晚(wǎn)、增(zēng)速较慢，福利分房制度(dù)也出现了分配(pèi)不公、效率低、配套差等问题，因此(cǐ)福(fú)利(lì)分房(fáng)制度不再适用于当时(shí)的国情。叠加房地产市场面(miàn)临商品(pǐn)房(fáng)的需(xū)求量大，而(ér)社会缺少(shǎo)大型房地产开发商，商品房供应量小(xiǎo)的(de)困境，此时(shí)引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地房(fáng)地(dì)产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐(zhú)步引进中国香港预售商品房制(zhì)度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支(zhī)持(chí)国内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深化城(chéng)镇(zhèn)住房制度改革，加(jiā)快住房建设的(de)通知》文件(jiàn)，决定停止住(zhù)房无偿实(shí)物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化(huà)的(de)住房新(xīn)体制，从计(jì)划经(jīng)济下的福(fú)利分房转向市场(chǎng)经济的商品房。房地产市(shì)场采(cǎi)用预售制，允许开(kāi)发(fā)商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间周期(qī)长的(de)两大难(nán)题，开(kāi)发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模(mó)式，住房(fáng)供应速度加快。自此中(zhōng)国内地开始(shǐ)房改货币化，中国人民银行(xíng)等(děng)多(duō)方迅速出台相关的(de)信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作(zuò)用推动了(le)房地产(chǎn)市(shì)场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契合中国(guó)内(nèi)地的商品(pǐn)房预售制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓解房企(qǐ)资金压力，加快城镇住(zhù)房建设。具体来(lái)说，是指房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发(fā)企业将(jiāng)正在建设中的房屋预先出售给购房者，由(yóu)购(gòu)房者支(zhī)付(fù)定金或房款的行为。区别于(yú)中(zhōng)国香港，在中国内地实践过程中，商品(pǐn)房(fáng)预售流程为：房(fáng)地产开发商办(bàn)理预售许可(kě)证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进(jìn)行备(bèi)案登记和预告登记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在(zài)购(gòu)房过(guò)程中(zhōng)，购(gòu)房者需要一(yī)次性(xìng)付清(qīng)首付款，并采用(yòng)银(yín)行贷款的形式一次性(xìng)付清剩余房款，换言之(zhī)，房(fáng)屋未建成，开发商可能已拿到了全(quán)部购房款，这点与中国香港的按照工程(chéng)进度付款有所(suǒ)不同。对(duì)中国内地的开发商而言，预售制(zhì)商品房也开启了高(gāo)周转、高杠(gāng)杆的(de)运作模式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险确(què)实存(cún)在

　　作为中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)商(shāng)品(pǐn)房销售的最主要方式，预售制(zhì)极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商(shāng)品(pǐn)房供应，推(tuī)动(dòng)了城镇化发展进程。预售(shòu)制在过去20多年对(duì)中国内地房地(dì)产市(shì)场的稳步(bù)发展(zhǎn)起到了(le)重要(yào)作(zuò)用，不(bù)仅解决了房地产市场快速发展阶段的(de)资金需求，也提(tí)高(gāo)了居民居住水平，中国(guó)内地(dì)城镇居(jū)民(mín)从筒(tǒng)子楼(lóu)住到(dào)住宅小区，从全民蜗(wō)居(jū)到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年城(chéng)镇化路程(chéng)。改(gǎi)革开(kāi)放(fàng)以来，城镇化(huà)进程进(jìn)入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成(chéng)区面积由7438平方公里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平方公(gōng)里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据我们(men)发布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内(nèi)地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿(yì)平(píng)增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已(yǐ)成(chéng)为中国内地(dì)商品房销售最主要方式，2005年中国(guó)内(nèi)地商品住宅期房销售面积(jī)占总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年(nián)期(qī)房(fáng)累计销(xiāo)售面积达(dá)15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动了中国内地(dì)房(fáng)地产行业的发展。中国内(nèi)地房地(dì)产(chǎn)历经二(èr)十(shí)多年(nián)长(zhǎng)周期繁荣，行(xíng)业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从(cóng)0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发(fā)展(zhǎn)，房地(dì)产企业从无到有、从国企(qǐ)先行(xíng)到民(mín)企崛起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成(chéng)为拉动中(zhōng)国(guó)内地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产业链特(tè)别长，高(gāo)达50多(duō)个(gè)行业。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产(chǎn)业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资占全社会(huì)固(gù)定资产投资的(de)51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产开发投资(zī)占固定资产(chǎn)投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道，从房(fáng)地产贷(dài)款占(zhàn)银(yín)行各项贷(dài)款余(yú)额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之一(yī)。从房地(dì)产(chǎn)融(róng)资存量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大(dà)面积违约(yuē)，将(jiāng)导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据(jù)我们的(de)《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大(dà)于美(měi)国(guó)的33.6万亿(yì)美元、日本(běn)的10.8万亿(yì)美元、英法(fǎ)德三国合计的(de)31.5万亿美元。从(cóng)住(zhù)房市(shì)值占股债(zhài)房市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股债房市值的比例较高，主要是因(yīn)为住房市值高，以及中国资本市场发育尚(shàng)不成(chéng)熟，直接融(róng)资比例较低，股票、债(zhài)券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售(shòu)制背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在，当前(qián)的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大(dà)部分商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方面不公平制度(dù)，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房(fáng)等待(dài)期(qī)一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担(dān)银行(xíng)利息(xī)，还(hái)要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不(bù)能交房等风险。另外，购房者和开发(fā)商之间(jiān)的购房合同、购(gòu)房(fáng)者(zhě)和银(yín)行的按(àn)揭贷款合同是两(liǎng)个独立的合同关(guān)系(xì)，如果开(kāi)发商(shāng)发生违约，购(gòu)房(fáng)者只能根据购房合同向开发商主张权力(lì)，但(dàn)依(yī)旧(jiù)需要根据按揭贷(dài)款合同按时向银行进(jìn)行贷款(kuǎn)偿还，因此(cǐ)购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面(miàn)看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资(zī)金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系列风险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身信用(yòng)和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的(de)发(fā)放方，一旦房企因为市(shì)场(chǎng)波动或经(jīng)营不善(shàn)，出现资金链断(duàn)裂等一系(xì)列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与购房者签(qiān)订(dìng)的预售(shòu)合(hé)同和按揭合同，已经从银(yín)行获得房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力或短期不能还款等，则风险完全(quán)由(yóu)银行承担，银行将面(miàn)临(lín)较(jiào)大的坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角度(dù)看，购(gòu)房者的预售(shòu)监管(guǎn)资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管理办法》中明确规定了开发企业(yè)预售(shòu)商品房所得(dé)款项(xiàng)应当用于有关的工程(chéng)建设(shè)，商品房(fáng)预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房地产管(guǎn)理(lǐ)部门制定。但多年以来全(quán)国并没有(yǒu)统一的(de)预售资(zī)金(jīn)监管规定，各地实行“一城一(yī)策(cè)”。例(lì)如，太原(yuán)、昆明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城(chéng)市(shì)重点监(jiān)管资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市(shì)则(zé)按照项目的建安(ān)成本(běn)乘以建筑面积(jī)或者项目(mù)工程总额报价计算(suàn)重(zhòng)点(diǎn)资金。而事实是，不少购房款未(wèi)进(jìn)入监管账户、或进入(rù)监(jiān)管账(zhàng)户后被(bèi)挪用，导致(zhì)楼(lóu)盘没有(yǒu)资金继续(xù)建设(shè)。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续还(hái)款。那么，监(jiān)管账(zhàng)户资金(jīn)如何被挪走的？实(shí)际上，在(zài)过去房(fáng)地产大(dà)开(kāi)发时代的(de)高周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行(xíng)业(yè)“潜规则(zé)”。比如工程总承包(bāo)方，以工程(chéng)建设(shè)名(míng)义，获得监管账户拨付资金，再由工程方(fāng)将资金转给房(fáng)企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工(gōng)程进度所(suǒ)需(xū)。通(tōng)过(guò)这些方式套取的资金，在房企各(gè)地(dì)项目间流(liú)动(dòng)，变(biàn)相加(jiā)杠杆(gān)，这样做提供了资(zī)金流动性(xìng)，房企抽调(diào)资(zī)金(jīn)统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循(xún)环高(gāo)周转模式，但一(yī)定程度上把风(fēng)险(xiǎn)甩给了购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来(lái)说，国外商(shāng)品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者(zhě)预付资金，一般(bān)设有定金(jīn)或(huò)预付(fù)款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付的预付(fù)款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付(fù)后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一(yī)般(bān)以定(dìng)金方式支付，或按工(gōng)程进(jìn)度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式(shì)：一般采用两种方式发放按揭贷(dài)款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发(fā)放按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商(shāng)品房提供期房烂尾保险，在商品房(fáng)出(chū)现重大(dà)延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的保障有两种方式(shì)，一是期房由政府或第三方验收合格并提供验收(shōu)凭证(zhèng)后，开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得(dé)购(gòu)房(fáng)者支付的房款。二是开发商(shāng)为购房者提供一定的(de)保修(xiū)期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资(zī)金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最(zuì)低(dī)首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支(zhī)付首(shǒu)付，其余房款交付后按揭还款，交付前(qián)资金(jīn)由(yóu)第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据(jù)，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方(fāng)面，除定金(jīn)或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止开发商挪用资(zī)金，购(gòu)房(fáng)者的定(dìng)金及首付款由第三方公(gōng)证(zhèng)行或产权保险公司的信托账户(hù)监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者(zhě)资金可通(tōng)过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何责任与损失(shī)。而开(kāi)发(fā)商在(zài)珠海一共几个区最繁华的是哪个街区，珠海几个区？哪个区好？房屋(wū)建(jiàn)设过程中的资(zī)金全部来(lái)自银行，银行根据工程进度向开发商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资(zī)金直接损害银(yín)行利益，银行有充分动机监管(guǎn)开发商施工进度。开发商在房屋交付(fù)时需取得由政(zhèng)府相关部门经审查后发放(fàng)的验收凭(píng)证，通(tōng)过验(yàn)收(shōu)凭证向银(yín)行(xíng)得(dé)到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　德(dé)国期(qī)房可零首付购房，房款按(àn)建造工(gōng)期进(jìn)度支付(fù)，按揭按(àn)工期(qī)放款后还贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在(zài)项目获批后即可预售房(fáng)屋。签(qiān)署(shǔ)购(gòu)房合同前，购(gòu)房者需支(zhī)付约(yuē)2000欧的定金并进(jìn)行预约(yuē)公证(zhèng)，签(qiān)订合同后定(dìng)金(jīn)退(tuì)还(hái)。如由于任何原因不能购买，定金按(àn)照德(dé)国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后(hòu)，购(gòu)房者需支付公证费和土地交易(yì)税(shuì)，分(fēn)别为房(fáng)屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最低首付比例，可零首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工期支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支付节点、比(bǐ)例(lì)因项目而异。一般来说，支付(fù)节点可分为公(gōng)证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工、地(dì)板(bǎn)完工、全部完工，支(zhī)付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房(fáng)款前申请(qǐng)房贷，房贷(dài)利率采用固定利率，银行按施工节(jié)奏分(fēn)多(duō)次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一(yī)定使用(yòng)期限，期限(xiàn)结束后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面(miàn)，德国保险(xiǎn)公(gōng)司针对期(qī)房设计了(le)两种保险，保险的功能是当房屋出现(xiàn)重大延期或(huò)重大缺陷时，保险公司(sī)保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　英国(guó)预售制设有10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买(mǎi)卖(mài)双(shuāng)方均(jūn)有一名律师，负责沟通(tōng)期(qī)房交易中的房(fáng)产、资(zī)金、合同等各(gè)个环节，各环节内容(róng)确(què)认无误(wù)后签订(dìng)首(shǒu)付(fù)交(jiāo)换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了(le)10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商出现财务、经营问题时，购房者10％的(de)定金由(yóu)保(bǎo)险公(gōng)司赔(péi)付，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要在合同(tóng)签(qiān)订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按(àn)工程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比(bǐ)例(lì)相对(duì)较低，一(yī)般会在合同签订(dìng)6-24个月(yuè)分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必须经过房产公证公(gōng)司的检(jiǎn)验验收后(hòu)才能交付，交(jiāo)付后(hòu)方可(kě)按揭还贷(dài)。

　　资(zī)金监管环(huán)节，英国(guó)期房预售资金监(jiān)管极为严格，资金也由律(lǜ)师(shī)监管，在(zài)确认(rèn)工程进度、支(zhī)付(fù)相关款(kuǎn)项过程中，由买房律师将资(zī)金(jīn)转给卖方律师(shī)，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金在进入开发商账户前经(jīng)过两(liǎng)道关口，有(yǒu)利(lì)于保障购(gòu)房者资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置(zhì)期(qī)房预付款保全(quán)措(cuò)施

　　日(rì)本期(qī)房(fáng)交易立法，定金超(chāo)5％或(huò)1000万日元(yuán)时，开发商必须完成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前付款比例(lì)不超房(fáng)款的(de)20％，开发(fā)商违约需返(fǎn)还定价并(bìng)赔偿约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面，日本二战(zhàn)结束后由于(yú)房屋(wū)供给严(yán)重失(shī)衡，叠加法(fǎ)律空白，社(shè)会上“一(yī)房二卖”现象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订(dìng)，目前是(shì)唯一一部规范(fàn)期(qī)房交易的(de)法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅地建物(wù)取引业法》，对(duì)购房(fáng)者支(zhī)付定金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律要(yào)求(qiú)开发商必须完成(chéng)定金保全措(cuò)施才可预售。什么是定(dìng)金保全措施？即买卖双(shuāng)方签(qiān)订购房合同时(shí)，开发商向金融机(jī)构(gòu)或指定保证机构或保险机构签订定金保证委托(tuō)合(hé)同，设置(zhì)购房者定(dìng)金的保证或(huò)保险，并将相(xiāng)应(yīng)的保(bǎo)证金证(zhèng)明书交付给购房者(zhě)。除(chú)定金外，其他预(yù)先(xiān)支付的购(gòu)房款也(yě)受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭(bì)导致期房烂(làn)尾，购(gòu)房(fáng)者可凭保证金证(zhèng)明书向金(jīn)融(róng)机构或保证机构或(huò)保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为(wèi)房价的(de)10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只(zhǐ)需(xū)支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房(fáng)合同后，购(gòu)房者即(jí)可向(xiàng)银行(xíng)申请贷(dài)款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的(de)剩余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例20％，余(yú)款按工程(chéng)进度支(zhī)付，所有(yǒu)资金进银行专门项目资金账(zhàng)户，交房后(hòu)满1年保修(xiū)期后支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付环节，新加(jiā)坡开发商有统(tǒng)一的选购(gòu)权合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例(lì)方面，签订购房合同后，购(gòu)房者需支(zhī)付15％的首付及印花税，同时购(gòu)房者(zhě)向银(yín)行(xíng)申请(qǐng)按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上，新加(jiā)坡期(qī)房同样采取按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一般为合(hé)同签订后、地基(jī)完工、框架(jià)完工、管道门(mén)窗等完(wán)工等，支付比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工(gōng)程(chéng)进(jìn)度(dù)放款，月供在此过程(chéng)中随着放(fàng)出贷款的增加而增加，未(wèi)放款部分无(wú)需(xū)月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的订(dìng)金与(yǔ)付款会存入(rù)银行专门的(de)项目资金账(zhàng)户(hù)，账(zhàng)户(hù)资金提取须与房(fáng)屋建设有关。房屋交(jiāo)付(fù)后，购房者享受1年的房屋保修期(qī)，此(cǐ)后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产(chǎn)到(dào)了政策出(chū)手临界点，重点是保交楼和(hé)房企(qǐ)重组。一方(fāng)面(miàn)，加大对刚需(xū)和改善型需(xū)求的(de)支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对(duì)局部停(tíng)贷现(xiàn)象，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼保复工保民生，给(gěi)予(yǔ)强有力的金融工具支(zhī)持。另一(yī)方面，从现在起(qǐ)，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大(dà)支持力度，由优质房(fáng)企牵(qiān)头并购重组整个行业，为(wèi)每个房企配(pèi)套AMC和财(cái)团(tuán)，给予(yǔ)金融工具(jù)配(pèi)套。

　　二，中期来(lái)看，应充分(fēn)估(gū)计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制(zhì)。长效机制四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房地(dì)产(chǎn)税。定金环节，建立开(kāi)发商违(wéi)约后定(dìng)金(jīn)保护机制(zhì)，如将已(yǐ)支(zhī)付定金冻结至(zhì)房(fáng)屋(wū)交付阶段(duàn)，保(bǎo)障购房者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋重大(dà)延(yán)期以及(jí)重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的(de)保(bǎo)障。余款支付环节，建立按工程进度(dù)付款机制(zhì)或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资(zī)金(jīn)监(jiān)管环节，引入独立(lì)于开发(fā)商(shāng)、银行的第三(sān)方资金监管机构，或由(yóu)政府相关(guān)部门直(zhí)接监管，以此防(fáng)止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节，建立商品(pǐn)房保修期(qī)制度(dù)。保修期内，开发商应(yīng)对房(fáng)屋质量(liàng)问(wèn)题全权负责(zé)、免费(fèi)维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商(shāng)品房预售制(zhì)是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现在全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开发(fā)进入存量(liàng)时代(dài)，对(duì)购房民众不公平(píng)的预售(shòu)制已经(jīng)过时了，该取消了(le)，改为现房销售。另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将拼的不(bù)是五(wǔ)花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的(de)过硬的(de)产品质量和诚信，这(zhè)才(cái)是(shì)对(duì)购房民众的最根本最实质(zhì)的(de)保障，这样将极大(dà)的(de)提升(shēng)开(kāi)发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。

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